Yatırım geri dönüş süresi nasıl hesaplanır?
Kısa cevap: Geri dönüş süresi, yatırım tutarının yatırımın her dönem getirdiği net nakit girişine bölünmesiyle bulunur. Aylık net gelir kullanırsanız sonuç ay, yıllık net gelir kullanırsanız yıl olarak çıkar. Net nakit girişi, gelirden giderler ve vergiler düşüldükten sonra kalan tutardır.
Geri dönüş süresi = Yatırım tutarı ÷ Dönemlik net nakit girişi
Örnek: 1.000.000 ₺ yatırım, ayda 25.000 ₺ net getiri: 1.000.000 ÷ 25.000 = 40 ay (≈3,3 yıl)
Geri dönüş (geri ödeme) süresi nedir?
Yatırımın geri dönüş süresi (payback period), başlangıçta harcanan paranın yatırımın ürettiği net nakit girişleriyle ne kadar sürede geri kazanılacağını gösterir. Halk arasında “kendini kaç yılda amorti eder?” sorusunun cevabıdır. Küçük işletmeler, gayrimenkul yatırımcıları ve enerji yatırımları (güneş paneli gibi) için en pratik karar ölçütlerinden biridir.
Örnek: 1.200.000 ₺’lik bir dükkândan ayda 25.000 ₺ net kira alınıyorsa: 1.200.000 ÷ 25.000 = 48 ay (4 yıl). Kira her yıl %25 artarsa süre yaklaşık 3 yıl 2 aya düşer.
Net nakit girişi nasıl bulunur?
Hesaplamada ciroyu değil, tüm giderler düşüldükten sonra elinize kalan net nakdi kullanın. Gayrimenkulde aidat, bakım, emlak vergisi ve kira gelir vergisi; işletmede personel, kira, enerji ve vergiler düşülmelidir. Net kârınızı net kâr hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.
İskontolu geri dönüş süresi
Yüksek enflasyon ve faiz ortamında bugünkü 1 ₺ ile 3 yıl sonraki 1 ₺ aynı değeri taşımaz. İskontolu geri dönüş süresi, gelecekteki nakit girişlerini belirlediğiniz iskonto oranıyla bugüne indirger. İskonto oranı olarak genellikle alternatif getiri (örneğin mevduat faizi) kullanılır. İskontolu süre her zaman basit süreden uzundur.
Geri dönüş süresi nasıl yorumlanır?
| Yatırım türü | Tipik geri dönüş süresi |
|---|---|
| Konut (kira getirisi) | 15–25 yıl |
| Dükkân / ticari gayrimenkul | 10–18 yıl |
| Çatı tipi güneş enerjisi | 4–8 yıl |
| Küçük işletme / franchise | 2–5 yıl |
| Üretim makinesi | 2–6 yıl |
Süre ne kadar kısaysa yatırımın riski o kadar düşük kabul edilir. Ancak bu yöntem geri dönüş sonrasındaki kazançları dikkate almaz; yatırımları tam karşılaştırmak için ROI hesaplama ile birlikte kullanın. Konut yatırımları için özel olarak kira getirisi hesaplama aracı da mevcuttur.
Nakit girişi yıllık artarsa süre ne kadar kısalır?
1.200.000 ₺ yatırım ve ayda 25.000 ₺ başlangıç net nakit girişi için, girişin her yıl belirli oranda arttığı senaryolar:
| Yıllık artış | Geri dönüş süresi | Ay |
|---|---|---|
| %0 | 4 yıl | 48 |
| %10 | 3 yıl 7 ay | 43 |
| %20 | 3 yıl 3 ay | 39 |
| %30 | 3 yıl 1 ay | 37 |
| %40 | 2 yıl 10 ay | 34 |
Yüksek enflasyon dönemlerinde kira ve fiyat artışları nominal geri dönüş süresini belirgin biçimde kısaltır. Ancak aynı dönemde paranın değeri de düştüğü için, karar verirken enflasyon etkisini ayrıca değerlendirmek gerekir.
Örnek: çatı güneş paneli yatırımı
Bir evin çatısına 250.000 ₺’ye güneş enerjisi sistemi kurulduğunu ve sistemin ayda ortalama 5.000 ₺ elektrik faturası tasarrufu sağladığını varsayalım:
| Senaryo | Geri dönüş süresi |
|---|---|
| Elektrik fiyatı sabit | 4 yıl 2 ay |
| Elektrik fiyatı yılda %25 artarsa | 3 yıl 3 ay |
| Elektrik fiyatı yılda %40 artarsa | 2 yıl 11 ay |
Bakım, inverter değişimi ve panel verim kaybı gibi giderler hesaba eklendiğinde süre biraz uzar. Gerçek tasarrufunuzu son 12 ayın faturalarından hesaplamak en güvenilir yöntemdir.
Geri ödeme süresi formülü (payback period)
Nakit girişleri her yıl aynıysa formül basittir: Geri ödeme süresi = Yatırım tutarı ÷ Yıllık net nakit girişi. Girişler yıldan yıla değişiyorsa birikimli (kümülatif) nakit girişi yatırım tutarına ulaşana kadar yıllar toplanır:
Örnek: 1.000.000 ₺ yatırım, yıllık nakit girişleri 250.000, 300.000, 350.000, 400.000, 450.000 ₺:
| Yıl | Nakit girişi | Birikimli giriş | Kalan |
|---|---|---|---|
| 1. yıl | 250.000 ₺ | 250.000 ₺ | 750.000 ₺ |
| 2. yıl | 300.000 ₺ | 550.000 ₺ | 450.000 ₺ |
| 3. yıl | 350.000 ₺ | 900.000 ₺ | 100.000 ₺ |
| 4. yıl | 400.000 ₺ | 1.300.000 ₺ | 0 ₺ |
| 5. yıl | 450.000 ₺ | 1.750.000 ₺ | 0 ₺ |
İlk üç yılda 900.000 ₺ geri döner; kalan 100.000 ₺ dördüncü yılın 400.000 ₺’lik girişiyle 0,25 yılda kapanır. Geri ödeme süresi = 3 + 0,25 = 3,25 yıl.
İskontolu geri ödeme süresi
Basit yöntem paranın zaman değerini dikkate almaz. Yüksek enflasyon ve faiz ortamında her yılın nakit girişi bugünkü değere indirgenerek hesaplanır: Bugünkü değer = Nakit girişi ÷ (1 + r)ⁿ. Aynı örnekte yıllık %30 iskonto oranıyla:
| Yıl | Nakit girişi | Bugünkü değeri | Birikimli bugünkü değer |
|---|---|---|---|
| 1. yıl | 250.000 ₺ | 192.308 ₺ | 192.308 ₺ |
| 2. yıl | 300.000 ₺ | 177.515 ₺ | 369.822 ₺ |
| 3. yıl | 350.000 ₺ | 159.308 ₺ | 529.131 ₺ |
| 4. yıl | 400.000 ₺ | 140.051 ₺ | 669.182 ₺ |
| 5. yıl | 450.000 ₺ | 121.198 ₺ | 790.380 ₺ |
Bu oranla yatırım beş yıl içinde bugünkü değer olarak kendini geri ödemiyor; basit yöntemde 3,25 yıl görünen süre gerçekte çok daha uzundur. Bu nedenle uzun vadeli yatırım kararlarında basit geri ödeme süresinin yanında iskontolu süreye ve yatırım getirisine (ROI) de bakmak gerekir.