Kira getirisi nedir?
Kira getirisi, bir gayrimenkulün yıllık kira gelirinin satın alma bedeline oranıdır ve yatırımın her yıl kendini yüzde kaç oranında geri ödediğini gösterir. Konut yatırımında en çok kullanılan iki ölçüt kira getiri oranı ve amortisman süresidir (kira çarpanı).
Brüt kira getirisi nasıl hesaplanır?
Amortisman süresi (yıl) = Gayrimenkul fiyatı ÷ Yıllık kira
Örnek: 4.500.000 ₺’lik daireden ayda 22.000 ₺ kira alınıyorsa:
22.000 × 12 = 264.000 ₺ → 264.000 ÷ 4.500.000 × 100 = %5,87 brüt getiri. Kira sabit kalırsa amortisman süresi 17 yıldır (kira çarpanı 205 ay).
Net kira getirisi neden daha önemli?
Brüt getiri, yatırımın gerçek maliyetlerini göstermez. Net getiri hesabında şunlar dikkate alınmalıdır:
- Alım masrafları: %4 tapu harcı (alıcı payı %2), emlakçı komisyonu, döner sermaye ücreti. Bkz. tapu harcı hesaplama.
- Yıllık giderler: Emlak vergisi, DASK, boya-bakım, ev sahibine düşen aidat ve demirbaş giderleri.
- Boş kalma süresi: Kiracı değişimlerinde dairenin boş kaldığı aylar.
- Kira gelir vergisi: İstisna tutarını aşan kira geliri beyan edilir.
Kira getirisi kaç olmalı?
Türkiye’de son yıllarda konut fiyatlarının kiralardan hızlı artması nedeniyle büyükşehirlerde brüt kira getirisi çoğunlukla %4–7 bandındadır; bu da 15–25 yıllık amortisman süresine karşılık gelir. Ticari gayrimenkullerde getiri genellikle daha yüksek, risk de daha fazladır. Bir yatırımı değerlendirirken getiriyi; mevduat faizi, enflasyon ve konutun değer artış beklentisiyle birlikte düşünmek gerekir.
| Brüt getiri | Amortisman süresi | Değerlendirme |
|---|---|---|
| %4 | 25 yıl | Düşük – değer artışına dayalı yatırım |
| %5–6 | 17–20 yıl | Büyükşehir ortalaması |
| %7–8 | 12–14 yıl | İyi |
| %9 ve üzeri | 11 yıl ve altı | Yüksek (öğrenci evleri, ticari) |
Yasal kira artış sınırını görmek için kira artış hesaplama, metrekare fiyatını karşılaştırmak için metrekare fiyatı hesaplama araçlarını kullanabilirsiniz.
Fiyat ve kiraya göre brüt getiri ve amortisman
| Daire fiyatı | Aylık 15.000 ₺ | Aylık 20.000 ₺ | Aylık 25.000 ₺ | Aylık 30.000 ₺ |
|---|---|---|---|---|
| 3.000.000 ₺ | %6,0 · 16,7 yıl | %8,0 · 12,5 yıl | %10,0 · 10,0 yıl | %12,0 · 8,3 yıl |
| 4.000.000 ₺ | %4,5 · 22,2 yıl | %6,0 · 16,7 yıl | %7,5 · 13,3 yıl | %9,0 · 11,1 yıl |
| 5.000.000 ₺ | %3,6 · 27,8 yıl | %4,8 · 20,8 yıl | %6,0 · 16,7 yıl | %7,2 · 13,9 yıl |
| 6.000.000 ₺ | %3,0 · 33,3 yıl | %4,0 · 25,0 yıl | %5,0 · 20,0 yıl | %6,0 · 16,7 yıl |
| 8.000.000 ₺ | %2,2 · 44,4 yıl | %3,0 · 33,3 yıl | %3,8 · 26,7 yıl | %4,5 · 22,2 yıl |
Her hücrede önce yıllık brüt getiri oranı, ardından kiranın sabit kaldığı varsayımıyla amortisman süresi yer alır.
Brütten nete: örnek hesap
5.000.000 ₺’lik daireden ayda 25.000 ₺ kira alındığını varsayalım (yıllık 300.000 ₺, brüt getiri %6). Yıllık giderler:
| Gider kalemi | Yıllık tutar (örnek) |
|---|---|
| Emlak vergisi | 5.000 ₺ |
| DASK ve konut sigortası | 6.000 ₺ |
| Bakım ve onarım | 15.000 ₺ |
| Boş kalma (yılda 1 ay) | 25.000 ₺ |
| Toplam gider | 51.000 ₺ |
Net yıllık gelir 300.000 − 51.000 = 249.000 ₺, net getiri ise %4,98 olur. Kira geliri vergisi bu hesaba dahil değildir; beyan ve istisna tutarı için kira geliri vergisi rehberine bakabilirsiniz.