Tapu harcı nedir?
Tapu harcı, gayrimenkulün satış, bağış, trampa gibi yollarla el değiştirmesi sırasında tapu müdürlüğünde yapılan işlem için devlete ödenen harçtır. 492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre satış işlemlerinde tapu harcı satış bedelinin %4’üdür ve kanunen alıcı ile satıcı tarafından %2’şer olarak ödenir. Taraflar, harcın tamamının tek bir tarafça ödenmesi konusunda anlaşabilir.
Tapu harcı nasıl hesaplanır?
Alıcı payı = Satış bedeli × %2 · Satıcı payı = Satış bedeli × %2
Örnek: 3.500.000 ₺’ye satılan bir daire için:
Toplam harç: 3.500.000 × 0,04 = 140.000 ₺. Alıcı 70.000 ₺, satıcı 70.000 ₺ öder. Buna döner sermaye ücreti eklenir.
2026 tapu harcı tablosu
Farklı satış bedellerinde tapu harcı ve alıcının başlıca masrafları (emlakçı komisyonu %2 + %20 KDV varsayımıyla):
| Satış bedeli | Toplam harç (%4) | Alıcı harç payı (%2) | Komisyon (alıcı) | Alıcı harç + komisyon |
|---|---|---|---|---|
| 2.000.000 ₺ | 80.000 ₺ | 40.000 ₺ | 48.000 ₺ | 88.000 ₺ |
| 3.000.000 ₺ | 120.000 ₺ | 60.000 ₺ | 72.000 ₺ | 132.000 ₺ |
| 4.000.000 ₺ | 160.000 ₺ | 80.000 ₺ | 96.000 ₺ | 176.000 ₺ |
| 5.000.000 ₺ | 200.000 ₺ | 100.000 ₺ | 120.000 ₺ | 220.000 ₺ |
| 7.500.000 ₺ | 300.000 ₺ | 150.000 ₺ | 180.000 ₺ | 330.000 ₺ |
| 10.000.000 ₺ | 400.000 ₺ | 200.000 ₺ | 240.000 ₺ | 440.000 ₺ |
Tabloya döner sermaye ücreti, sigorta ve kredi masrafları dahil değildir. Kendi tutarınız için yukarıdaki hesaplayıcıyı kullanın.
Tapu devri adım adım
- Başvuru: Alıcı veya satıcı Web Tapu üzerinden ya da tapu müdürlüğünden satış başvurusu yapar; satış bedeli beyan edilir.
- Harç ve döner sermaye ödemesi: Sistem harcı ve döner sermaye ücretini hesaplar; ödeme anlaşmalı bankalar veya internet bankacılığından yapılır.
- Randevu: Taraflar kimlikleri ve gerekiyorsa vekâletnameyle randevu saatinde tapu müdürlüğünde hazır bulunur.
- İmza: Resmî senet imzalanır, mülkiyet aynı gün alıcıya geçer.
Satış bedelinin ödemesini tapu imzasıyla eş zamanlı yapmak için bankaların aracılık ettiği güvenli ödeme sistemlerinden yararlanabilirsiniz.
Satıcı açısından vergi: değer artış kazancı
Konutu satın aldıktan sonraki 5 yıl içinde satan kişi, alış ve satış bedeli arasındaki kazanç için değer artış kazancı vergisine tabi olabilir. 2026 yılında bu kazancın 150.000 ₺’lik kısmı vergiden istisnadır. Alış bedeli, yeniden değerleme ile güncellenerek hesaplanır. Tapuda gerçek bedelin gösterilmesi bu hesapta hem alıcıyı hem satıcıyı korur. Miras yoluyla edinilen gayrimenkullerin satışında bu vergi doğmaz.
Tapuda gösterilecek bedel ne olmalı?
Tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır. Ancak beyan edilen bedel, gayrimenkulün belediyedeki emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Gerçek satış bedelinin altında beyanda bulunmak vergi ziyaı cezasına yol açar; ayrıca konut kredisi kullanılan satışlarda ekspertiz değeri dikkate alınır. Gerçek bedelin tapuya yazılması hem yasal yükümlülük hem de ileride satışta değer artış kazancı vergisi açısından alıcının lehinedir.
Döner sermaye ücreti 2026
Tapu işlemlerinde harca ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye ücreti alınır. Bu ücret ile, işlem türüne ve bağımsız bölüm sayısına göre değişir; 2026’da tek bağımsız bölümlü bir konut satışında genellikle 5.500–7.000 ₺ aralığındadır. Kesin tutar Web Tapu üzerinden başvuru yaparken gösterilir; hesaplayıcıdaki varsayılan değeri kendi tutarınızla değiştirebilirsiniz.
Ev alırken ödenen diğer masraflar
| Masraf | Tutar / Oran |
|---|---|
| Tapu harcı (alıcı payı) | Satış bedelinin %2’si |
| Döner sermaye ücreti | İle ve işleme göre, genellikle 5.500–7.000 ₺ |
| Emlakçı komisyonu | Genellikle %2 + KDV (alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı) |
| Zorunlu deprem sigortası (DASK) | Metrekare ve bölgeye göre |
| Konut kredisi masrafları | Ekspertiz, ipotek tesis, dosya ücreti |
| Abonelik devirleri | Elektrik, su, doğal gaz güvence bedelleri |
Tapu harcı istisnaları
- Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemler harçtan muaftır.
- Mirasın intikalinde satış harcı yerine veraset ve intikal vergisi söz konusudur.
Satın almayı düşündüğünüz evin birim fiyatını metrekare fiyatı hesaplama, yatırım getirisini kira getirisi hesaplama ile değerlendirebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kaynaklar: 492 sayılı Harçlar Kanunu · Tapu ve Kadastro GM – Web Tapu