Kira artışı nasıl hesaplanır?
Kısa cevap: Konut kiralarında yeni kira, mevcut kiranın 12 aylık TÜFE ortalaması oranında artırılmasıyla bulunur; bu oran yasal üst sınırdır. Oran, kira döneminin yenilendiği aydan önceki ay için TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama değişimdir ve her ay yeniden belirlenir.
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + 12 aylık TÜFE ortalaması ÷ 100)
Örnek: Ekim 2026’da yenilenen 20.000 ₺ kira: 20.000 × 1,3149 = 26.298 ₺ (%31,49 artış)
Ekim 2026 kira artış oranı ne kadar?
TÜİK’in 5 Ekim 2026’da açıkladığı Eylül ayı enflasyon verisine göre, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalama değişimi %31,49 olmuştur. Kira sözleşmesi Ekim 2026’da yenilenen konut ve işyeri kiracıları için uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı budur. Eylül 2026’da yenilenen sözleşmeler için oran %31,79 idi.
Örnek: Ekim 2026’da yenilenen 20.000 ₺’lik kira: 20.000 × 1,3149 = 26.298 ₺ (aylık artış 6.298 ₺).
Kira artışında yasal sınır nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Konutlarda 2022–2024 arasında uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir; şu an konut ve işyerleri için aynı kural geçerlidir.
- Sözleşmede daha düşük bir oran (örneğin %20) yazıyorsa sözleşmedeki oran uygulanır.
- Sözleşmede yüksek oran veya “piyasa koşulları” yazsa bile yasal sınır aşılamaz.
- Sözleşmede artış hükmü yoksa da kiraya veren yasal sınıra kadar artış talep edebilir.
2026 kira artış oranları (aylara göre)
Kira sözleşmenizin yenilendiği aya göre uygulanabilecek en yüksek artış oranları. Oran, bir önceki ayın TÜİK enflasyon verisindeki “12 aylık ortalamalara göre değişim”dir:
| Kira yenileme ayı | Dayandığı veri | Yasal üst sınır | 20.000 ₺ kira olur |
|---|---|---|---|
| Kasım 2026 | Ekim 2026 enflasyonu | 3 Kasım 2026’da açıklanacak | |
| Ekim 2026 | Eylül 2026 enflasyonu | %31.49 | 26.298 ₺ |
| Eylül 2026 | Ağustos 2026 enflasyonu | %31.79 | 26.358 ₺ |
| Ağustos 2026 | Temmuz 2026 enflasyonu | %31.90 | 26.380 ₺ |
| Temmuz 2026 | Haziran 2026 enflasyonu | %32.03 | 26.406 ₺ |
| Haziran 2026 | Mayıs 2026 enflasyonu | %32.24 | 26.448 ₺ |
| Mayıs 2026 | Nisan 2026 enflasyonu | %32.43 | 26.486 ₺ |
| Nisan 2026 | Mart 2026 enflasyonu | %32.82 | 26.564 ₺ |
| Mart 2026 | Şubat 2026 enflasyonu | %33.39 | 26.678 ₺ |
| Şubat 2026 | Ocak 2026 enflasyonu | %33.98 | 26.796 ₺ |
| Ocak 2026 | Aralık 2025 enflasyonu | %34.88 | 26.976 ₺ |
Tablo, enflasyonun 2026 boyunca yavaşladığını da gösteriyor: Ocak’ta %34,88 olan kira artış sınırı Ekim’de %31,49’a geriledi. Aynı 20.000 ₺’lik kira için bu, Ocak’ta yenilenen kiracıya göre Ekim’de yenilenen kiracının ayda yaklaşık 678 ₺ daha az zam ödemesi demek.
Oranlar her ayın 3’ünde (hafta sonuna denk gelirse sonraki iş günü) TÜİK tarafından açıklanan enflasyon verileriyle güncellenir. Sonraki açıklama tarihleri için ekonomi takvimine bakabilirsiniz. Diğer aylar için hesaplayıcıda “Diğer ay” seçeneğiyle oranı elle girebilirsiniz.
Ekim 2026 kira zammı tablosu
%31,49 yasal üst sınırla yeni kira tutarları:
| Mevcut kira | Yeni kira (en fazla) | Aylık artış | Yıllık ek ödeme |
|---|---|---|---|
| 10.000 ₺ | 13.149 ₺ | 3.149 ₺ | 37.788 ₺ |
| 15.000 ₺ | 19.724 ₺ | 4.724 ₺ | 56.682 ₺ |
| 20.000 ₺ | 26.298 ₺ | 6.298 ₺ | 75.576 ₺ |
| 25.000 ₺ | 32.872 ₺ | 7.872 ₺ | 94.470 ₺ |
| 30.000 ₺ | 39.447 ₺ | 9.447 ₺ | 113.364 ₺ |
| 40.000 ₺ | 52.596 ₺ | 12.596 ₺ | 151.152 ₺ |
| 50.000 ₺ | 65.745 ₺ | 15.745 ₺ | 188.940 ₺ |
Neden yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalama?
Haberlerde sık geçen “yıllık enflasyon” ile kira artışında kullanılan oran farklıdır. Eylül 2026’da yıllık enflasyon %29,73 iken kira artış sınırı %31,49 oldu. Çünkü kira artışında son 12 ayın endeks ortalaması, bir önceki 12 ayın ortalamasıyla karşılaştırılır. Enflasyon düşerken 12 aylık ortalama yıllık orandan bir süre daha yüksek kalır; enflasyon yükselirken ise tersi olur. Kira artışında her zaman TÜİK bülteninde “12 aylık ortalamalara göre değişim” başlığındaki oran kullanılır.
Hangi ayın oranı uygulanır?
Kira yılının başladığı aydan önce açıklanan son oran esas alınır. Sözleşmesi 15 Ekim 2026’da yenilenen kiracı için 5 Ekim’de açıklanan Eylül verisi, yani %31,49 kullanılır. Sözleşmesi Kasım’da yenilenecekler için 3 Kasım’da açıklanacak oran geçerli olur; bu oranın yaklaşık %31,2 olması bekleniyor (ayrıntılar: Kasım 2026 kira artış oranı).
İşyeri kiralarında stopaj ve artış
Şirket veya şahıs işletmesi olan kiracılar, işyeri kirasında brüt kira üzerinden %20 stopaj keserek vergi dairesine öder; ev sahibine net tutar yatırılır. Kira artışı brüt kira üzerinden hesaplanır.
Örnek: Ev sahibine net 20.000 ₺ ödenen bir dükkânın brüt kirası 20.000 ÷ 0,80 = 25.000 ₺’dir. %31,49 artışla yeni brüt kira 32.872 ₺, ev sahibine ödenecek yeni net kira 26.298 ₺ olur; kiracı her ay 6.574 ₺ stopajı vergi dairesine yatırır.
5 yılı dolduran kiracılarda kira tespit davası
TÜFE sınırı her kira yılı için geçerlidir; ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, bu tarihten sonraki her beş yıllık dönemin başında yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim; TÜFE’deki değişimi, kiralananın durumunu ve çevredeki emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira belirler.
- Bu nedenle uzun süredir oturulan ve kirası piyasanın çok altında kalan evlerde, 5. yılın sonunda TÜFE sınırının üzerinde bir kira belirlenebilir.
- Kira tespit davasının yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için, dönem başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekir (TBK md. 345).
- 5 yılı doldurmamış sözleşmelerde ev sahibi, sözleşmede ne yazarsa yazsın TÜFE’nin 12 aylık ortalamasının üzerinde artış isteyemez.
Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kesin durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Kira yılı içinde zam yapılabilir mi?
Hayır. Kira artışı yalnızca yeni kira yılının başında yapılabilir. Altı ayda bir veya üç ayda bir artış öngören sözleşme hükümleri, yıllık TÜFE sınırını dolanmaya yönelik olduğu ölçüde geçersizdir. Kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi de konut kiralarında kural olarak mümkün değildir.
5 yılı dolduran kiracılar için durum
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde, yeni kira dönemine ait kira bedeli hakim tarafından; TÜFE’nin 12 aylık ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenebilir (kira tespit davası). Bu durumda artış yasal TÜFE sınırını aşabilir.
Ev sahibi fazla zam isterse ne yapılmalı?
- Yasal sınıra göre hesaplanan yeni kirayı banka hesabına “… ayı kirası” açıklamasıyla yatırmaya devam edin.
- Kira artışı uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Kira sözleşmenizi ve ödeme dekontlarınızı saklayın.
Kiraya verenler için yatırımın getirisini kira getirisi hesaplama, genel fiyat değişimini görmek için enflasyon hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kaynaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 · TÜİK Enflasyon Verileri